(南京)《土地一级开发与一、二级开发联动：操作模式、土地控制、成本风险、政企合作、资金运作与案例研究》 2020年8月29-30日

上课时间： 2020年8月29-30日

【课程背景】

城镇化与乡村振兴，以及防范金融风险对政府融资平台的融资限制，大规模实施旧城改造和城市更新，使得企业参与一级开发可能性越来越大。

土地一级开发由于政策、法律等限制，与二级开发在开发思维、方法、模式等方面有着本质的差异。

城镇、城市郊区、三四线城市在基础设施、产业结构、人口集聚等方面基础薄弱，土地成片开发前期的土地一级开发将面临不少难题，为企业开发带来不少难题。

一方面，企业参与一级开发能有利于实现一、二级开发联动，能更好地分享城镇化与乡村振兴的发展成果；另一方面，开发过程中一旦一级开发问题没有处理好，就将为企业带来资金回收困难、土地无法获取、开发滞后等一连串难题。

所以：企业在参与乡村振兴、城镇化过程中，如何有效处理一级开发的问题是企业必须面临的选择。核心提示：随着乡村振兴、新型城镇化战略的实现，土地开发重心：

1、从城市中心向城市郊区转移；成片大规模复合开发、区域开发

2、从一线、省会城市向三四线城市、区域中心等城镇化重点城市转移

3、从纯土地获取向附带拆迁、功能置换、基础设施及公共设施建设等方式转变

4、从纯房地产开发向附带产业、商业、旅游等综合开发转变

【课程收益】

1、一级开发的机遇：城市更新、乡村振兴、城镇发展与政策

2、土地一级开发与二级开发：思维、模式与关系

3、一级开发基础、一二级开发联动以及相关法律要求

4、土地一级开发操作中的核心问题分析及解决途径

5、政企合作模式、资金流转与土地流转

6、如何实现土地有效获取和资金的有效流转

7、国内先进案例分享以及关键问题处理机制

8、大规模土地开发中拆迁、功能置换、土地指标等关键问题处理分析

9、土地一级开发中土地价值、增值方式与功能设立

10、一级开发退出、风险与风险控制模式设计

【课程对象】

1、房地产开发公司董事长、总经理、前期/拓展副总、投资副总、策划副总、设计副总、营销副总

2、前期/拓展部门负责人、投资部门负责人、策划部门负责人、设计部门负责人、营销部门负责人以及前期、拓展、投资、策划、设计、营销等部门精英从业者

【讲师介绍】

杨老师：启航房培商学院房地产培训特邀讲师；

清华大学、北京大学等客座教授，清华大学、北京大学等高校房地产总裁班主讲教授

区域开发、产业地产与旅游地产领域资深专家

原世联行高级合伙人、集团战略顾问总经理

二十年房地产、城市战略咨询经验；先后为中建、中铁、中铁建、中航、中粮、中交、万科、华夏幸福、鲁能、金地、华侨城、金融街、北辰集团、融信、金茂、碧桂园等行业领先企业内训；并先后为上海自贸区、华夏固安工业园、天津滨海新区、重庆两江新区、华侨城、上海迪斯尼、丽江古镇、峨眉山国际旅游度假区等国内著名项目提供服务。

【课程大纲】

第一部分：一级开发机遇

Part 01：乡村振兴、城市化、城镇化与区域开发

1、城镇化、城市化与乡村振兴

2、乡村振兴发展之路

●为什么是乡村振兴

●乡村振兴与土地以及开发…

Part 02：乡村振兴与城镇化政策支持

1、乡村振兴、城镇化政策解析

2、国际先进国家的政策解析

●日本、美国、欧洲的经验

●德国、英国的经验…

Part 03：一级开发的规范与要求

1、我国现行法律体系对土地管理的要求

2、土地出让金管理和土地储备金管理有关规定

●国家对土地开发的法律规定；

●土地出让金的收支两条线；

●土地储备金管理

●相关规定带来的操作问题…

3、土地一级开发操作主体的变迁

第二部分：一级开发的区域发展思维

Part 04：区域开发含义和现状

1、区域开发概念、来由；我国区域开发现状

2、区域开发与房地产开发

●功能内部化

●价值外溢与增值性

●分区与分期…

3、区域开发的主要内容

4、区域开发操作主体要求

5、区域开发与房地产开发的差别、关系

Part 05：区域开发定位与规划

1、区域发展与定位

●定位的重要性

●区域定位与产业定位

●定位与区域营销

●区域定位与区域规划

●定位与财务测算

2、区域规划基本原则

●土地价值属性原则

●开发分期原则

●价值兼容原则

●价值增值原则…

3、区域规划与开发策略实现

第三部分：土地一级开发基础

Part 06：土地一级开发与流程

1、土地生命周期与一级开发概念

2、土地开发的几个环节

●城市进入性；区域开发商业模式设计。定位与规划；区域运作策略与土地营销；区域增值…

3、土地一级开发的基本流程

4、传统一级开发的模式

●北京模式、重庆模式、杭州模式…

Part 07：企业参与一级开发模式分析

1、全程运营模式

●模式解析；全程运营模式的要点

2、主导整合（资源整合）模式

●模式解析；操作要点与成功要素

3、一级主导（二级合作）开发模式

●模式解析；操作要点与成功要素

4、一二级联动开发模式

●模式解析；操作要点与成功要素

5、PPP投资（公建代建开发）模式

●模式解析；操作要点与成功要素

Part 08：国内一、二级土地联动开发案例分析

1、案例选择标准

2、案例分享（详细讲2-3个）

●民企参与土地一级开发案例：峨眉山项目、扬州广陵开发、青岛南山集团项目…

●国企参与一级开发案例：海南鲁能一级开发、

首创海口一级开发、中交一级开发…

3、一级开发案例过程讲解与土地控制手段

●发展历程讲解

●开发企业介入机会与土地获取条件锁定

●定位与规划调整策略（及效果分析）

●公共设施（会展中心、五星级酒店等）开发与在一级开发中的作用

●二级市场价值定义一级土地价值的开发策略

●一级开发控制二级土地的措施

●二级开发与公共设施开发的互动性分析

●政府对一级开发的支持

第四部分：一二级联动问题解析

Part 9：一级开发过程中的核心问题

1、土地流转方式

●土地性质、土地指标；土地流转进程安排；土地流转中的成本概算

2、资金流转方式

●合作投资方式；投资概算；投资计划（年度、季度）；投资与收益关系概算（年度、季度）

●资金监控方式

●国内一级开发典型的资金流转模式讲解

3、合作方式（合作协议中明确）

●合作方的权利；合作方的责任（各方干什么）；合作决策机制。土地增值收益分成方式与核算机制

Part 10：一、二级开发联动开发实现方式（土地控制方式）

1、土地控制含义及控制方式

2、合作协议控制

3、规划控制

●控制要点、城市案例启示

4、关键设施控制

●控制要点、城市案例启示

5、流程控制

●控制要点、城市案例启示

6、其他控制方式

第五部分：一级开发中的成本与风险

Part 11：一级开发中的成本构成

1、成本控制风险与关注因素

2、总的成本构成

●各成本项的构成与比例关系；各成本项的影响因素；各成本项对一级开发总成本的影响

Part 12：土地一及开发中风险与控制

1、一级开发收益来源及影响要素

●一级开发正常投资收益

●提前获得和控制土地收益

●公共设施收益

●运营收益

2、影响一级开发收益因素

●高资金成本因素

●融资渠道因素

●政府诚信不可靠

●土地不可控因素…

3、一级开发中可能的主要风险

●投入成本风险与控制

●规划实现的风险;

●市场不可实现

●土地开发中的拆迁问题

●增值收益分成实现风险…

4、规避一级开发收益风险探索

●开发流程控制

●成本归属划定与约定

●投资规范问题

●合约规范与要求

第六部分：区域开发、一级开发区城市进入性问题

Part 13：一级开发与二级开发城市选择

1、一级开发、二级开发关系

●二级开发城市选择

●房地产市场城市分类

●不同房地产市场中一级开发的机会分析

2、一级开发城市选择特征

●土地市场是房地产市场关系

●产业、人口对一级开发影响

●城市、城市群与一级开发

●一级开发城市选择要求…

3、一级开发城市选择中关注的问题

第七部分：一级开发与一、二级开发中的政企合作模式

Part 14：政企合作模式

1、政企合作投资模式

●股份构成关系；出资方式与界定；企业垫资（代垫政府股本）返还方式与计息方式；股份与增值收益的关系…

2、政府合作的管控模式

●管理架构设计；管理层人选界定；决策机制与流程；资金管理、投资决策机制与管理…

3、政企合作中权、责、利界定

●政府的权、责、利；投资企业的权、责、利；合作组织的权、责

Part 15：政企合作协议要点（结合案例）

1、一级开发协议的主要内容与结构

2、结合案例（成功合作协议）合作协议的关键点讲解

●关于合资公司的约定

●关于项目定位与规划的约定

●关于基础设施建设的约定

●关于土地出让与土地指标的约定

●关于成本约定与资金流转的约定…

Part 16：退出与退出机制

1、一级开发企业退出的含义

2、一级开发企业退出的几种方式

3、一级开发企业退出一级开发可能面临的问题

4、退出过程中核心问题的处理方案

5、方便退出的机制设立

第八部分：现场讨论与课程小结

【课程说明】

【主办机构】启航房培

【时间地点】2020年8月29-30日  南京（具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组）

【培训费用】4980元/人（含讲师费、场地费、讲义费、茶歇费等），会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。

【报名咨询】齐老师   18810861546 （同微信） 18710029617